La iniciativa de inviolabilidad de la propiedad privada obtuvo media sanción y deberá volver al Senado. Propone acelerar los juicios de desalojo, establecer una intimación de al menos diez días por falta de pago y contemplar medidas de protección para personas en situación de vulnerabilidad.
La Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que introduce cambios en los procedimientos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales. Tras las modificaciones incorporadas durante el debate, la iniciativa deberá regresar al Senado, que definirá si acepta los cambios para convertirla en ley.
Uno de los puntos centrales es que los desalojos se tramiten mediante el juicio sumarísimo, un procedimiento más breve que el ordinario. Además, el reclamo podrá ser iniciado por cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado y podrá dirigirse contra inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios e intrusos, entre otros.
Qué establece para los alquileres y las deudas
En los contratos de vivienda, el proyecto establece que el propietario deberá intimar formalmente al inquilino para que pague la deuda antes de iniciar un desalojo por falta de pago. La notificación tendrá que indicar el lugar de pago y otorgar un plazo mínimo de diez días corridos, contados desde su recepción.
La intimación podrá enviarse al domicilio declarado en el contrato, ya sea físico o electrónico. Se considerará válida incluso si el destinatario se niega a recibirla o si la notificación no puede completarse por motivos que le sean imputables.
Una vez vencido el plazo, o cuando el contrato termine por cualquier motivo, el inquilino deberá restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar el procedimiento de desalojo.
La iniciativa también regula la devolución de las llaves. El dueño no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su recepción, aunque podrá reservarse el derecho de reclamar obligaciones pendientes. Si se niega a recibirlas o guarda silencio ante el pedido del inquilino, este podrá consignarlas judicialmente.
En ese caso, si realiza la consignación dentro de los diez días hábiles posteriores a la notificación fehaciente al propietario, dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde el día en que comunicó que las llaves estaban disponibles para su recepción.
El proyecto contempla mecanismos para solicitar la desocupación inmediata en determinados casos de falta de pago o vencimiento del contrato, bajo las condiciones previstas en la normativa.
También habilita a los jueces a ordenar la entrega inmediata de un inmueble cuando la demanda se dirija contra ocupantes precarios, intrusos u otras personas cuyo deber de restituir sea exigible. Para ello, el derecho invocado deberá resultar verosímil y el solicitante tendrá que presentar una caución juratoria.
En situaciones vinculadas con cambios de destino, deterioros, obras nocivas o usos abusivos del inmueble, se prevé un reconocimiento judicial previo a la notificación de la demanda. La diligencia deberá realizarse dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia y contará con la asistencia de un defensor oficial.
El objetivo será identificar a las personas que ocupan el lugar y determinar en qué carácter lo hacen.
Qué protección tendrán las personas vulnerables
La iniciativa incorpora resguardos específicos para los casos en los que haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
Antes de ejecutar el desalojo, el juez deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar. Además, tendrá que establecer un plazo prudencial de hasta diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria, sin que eso implique detener el proceso judicial.
En estas situaciones, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del demandante resulte inequívoco y no se afecten derechos de terceros ocupantes de buena fe. Si existen dudas, el magistrado podrá exigir una garantía personal o real para cubrir posibles daños y perjuicios.
Cambios en las notificaciones y otras leyes
El proyecto también modifica las reglas para notificar las demandas. Cuando no exista un domicilio especial establecido en el contrato y el demandado no tenga domicilio real dentro de la jurisdicción, la notificación podrá realizarse en el inmueble que se pretende desalojar o en el domicilio electrónico constituido para ese fin.
El notificador deberá identificar a los ocupantes presentes e informarles sobre la existencia del juicio y sus derechos. La sentencia podrá tener efectos sobre todos los ocupantes, incluso aquellos que no hayan sido denunciados inicialmente o que estén ausentes durante la diligencia.
Además de los desalojos, la iniciativa introduce modificaciones en otras normas:
- Ley de expropiaciones: establece criterios para calcular las indemnizaciones, que contemplarán el valor objetivo del bien y los daños directos e inmediatos. El lucro cesante tendrá un límite del 30% del daño emergente, salvo que se demuestre una afectación superior.
- Regularización dominial: mantiene el requisito de diez años de posesión pacífica, ostensible y continua e incorpora a agricultores familiares respecto de los inmuebles rurales donde residen y producen.
- Registro de la Propiedad Inmueble: habilita la presentación digital de documentos, fija un plazo máximo de 30 días para la calificación registral y crea organismos de coordinación federal.
- Tierras rurales: restituye la plena vigencia de la ley de protección al dominio nacional sobre la propiedad, posesión o tenencia de tierras rurales.
Si el Senado aprueba el proyecto, la ley entrará en vigencia al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial. La modificación correspondiente al Registro de la Propiedad Inmueble comenzará a regir 180 días después de esa publicación.
