Lo que pasa en la provincia de Córdoba parece ser la máxima número uno de las leyes de Murphy. El karma arrastrado de todas las vidas pasadas. Que esté lloviendo sopa y vos, con tenedor en la mano.

Ilógico, incomprensible: hay una ola de créditos hipotecarios otorgados o a punto de darse, un séquito de desarrollistas interesados en vender, cientos de arquitectos y albañiles esperando trabajar, decenas de comercios a la expectativa… pero no hay viviendas. Así como se lee: no hay viviendas que cumplan los requisitos, al menos mínimos, para ser hipotecadas.

“Nosotros vimos más de 50 casas en seis meses. Tuvimos dos problemas: siempre les falta algo de papeles y las inmobiliarias ponen todo tipo de trabas”, cuenta Paola Bordet, una beneficiaria del Procrear de la segunda tanda. Este programa, otorga dos meses de plazo para acreditar la documentación en el banco y “bloquear el código”, como le llaman, y seis meses para encontrar la propiedad.

“Se nos vencían los plazos, entonces con mi marido filtramos por precio y llamamos preguntando si tenían los papeles. Así, señamos una casa que yo no conozco y que él pudo ver apenas cinco minutos. Fue lo único que encontramos y no queremos pagar alquiler”, cuenta. A ciegas, compraron en Poeta Lugones. Lindo barrio, pero la casa, una incógnita.La situación se repite, al extremo entre quienes tienen aprobado el Procrear (que tienen como máximo un valor límite de 1,65 millón de pesos) y los que van por fuera del Procrear, sea porque no cumplen las condiciones que establece el programa estatal o porque pretenden viviendas por encima de ese monto.

“Hay pocas viviendas para la demanda que tenemos”, asegura su titular, Juan Carlos López. “No hay stock de venta y nada con escritura”, coincide su colega Sergio Villella.

“Tenemos una gran cantidad de inmuebles, pero no califican para crédito”, agrega otro en el rubro, Joaquín Malbrán.

Apto crédito

¿Qué es apto crédito? Lo imprescindible e innegociable para acceder a un crédito hipotecario es el contar con la escritura de la casa, el instrumento que permite rematar en caso de falta de pago. Hay ciertas flexibilizaciones habilitadas por el Banco Central, pero todavía están muy verdes y serían para casos específicos.

Tampoco pasa nada con la ordenanza que prometió la Municipalidad para acelerar el decreto aprobatorio final. Se prometió hace un año. Llegó al Concejo Deliberante, pero todavía no sale. Igual, no entusiasma demasiado a los desarrollistas.

“Las viviendas nuevas que hay no tienen escritura y en usadas, hay poca oferta”, resume César Martínez, titular de Ceduc, la cámara que agrupa a desarrollistas.

Sin papeles

En la Capital hay mil departamentos nuevos en venta. El 97 por ciento no tiene escritura. Si bien la familia con hijos busca casa con patio, son una excelente opción para quienes no llegan a montos altos o para solteros, que en la última tanda del Procrear entraron en masa. “Hay 30 mil lotes sin escritura en Capital y mientras tanto se sigue construyendo en el interior”, agrega Daniel Ricci, titular del Colegio de Arquitectos de Córdoba. En el interior, escriturar un lote se hace en pocas semanas.

En materia de vivienda ya construida el panorama es igual de malo en toda la provincia. Hay acá tres problemas. El primero, grave y generalizado, es que no tienen planos aprobados. En la ciudad de Córdoba, se calcula que el 80 por ciento de las viviendas no tiene planos. El principal responsable de la desidia es el vecino, que construyó desde el vamos sin planos o hizo una ampliación y no la declaró. Entonces, el plano original no sirve. Pero supongamos que el vendedor se decide a regularizar los planos.

“Blanquear” una casa de 150 m2 cuesta 45 mil pesos. Pero aún si el vecino está dispuesto a pagar, sucede muchas veces que la propiedad está en infracción y no hay manera de regularizar. Ayudaría que se prorrogue la ordenanza que rigió en 2015 y 2016, que permitió rebajas del 60 por ciento y además, perdonaba algunas infracciones.

Esa falta de papeles es insalvable para los bancos que piden planos, como Nación y el Córdoba. Hay otros que no, como el Hipotecario y el Macro.

El segundo problema de quien va a comprar usado es que se depende de la voluntad del particular, que privilegia, si puede, al que va con toda la plata. El crédito demora, pero además obliga a blanquear. “Una casa de 750 mil pesos de valuación fiscal se vende con crédito a 1,5 millón y hay que escriturar por eso”, apunta Ricci.

El tercer problema responde a una ecuación básica de mercado: si hay poco, es caro. “El que tiene casa apta la revienta con el precio”, reconoce Villella. “Al momento de señarla, el dueño la subió 250 mil pesos más aprovechándose de que no hay nada de viviendas y de la suba del dólar”, cuenta Natalia, con un hipotecario en marcha.

“Muchas inmobiliarias te dicen que la casa vale, por ejemplo, 900 mil pesos; pero si es por Procrear te sube 300 o 400 mil pesos”, se queja otra beneficiaria. Capítulo aparte: arrecian críticas por el escaso interés de las inmobiliarias en aceptar clientes con crédito.

Los que no gestionan mediante el Procrear tienen la chance de buscar viviendas que superan el tope máximo, aunque igual tropiezan con la falta de planos y de escrituras. “Estamos peor que antes, porque el que tiene unos pesos, se va a invertir fuera de Córdoba”, dice Ricci.

En Capital, el Colegio de Arquitectos registra que en el primer semestre de 2013 se construyeron 650 mil m2 nuevos en 2.150 obras. Este año, llevan apenas 1.100 expedientes por 270 mil m2 nuevos.

La Voz del Interior